Апартамент от собственик в София: купуване и наем без агенция

Колко обяви наистина са от собственик

Ако отворите който и да е портал и филтрирате „от собственик“, ще видите стотици резултати. Проблемът е, че филтърът разчита на това, което обявителят сам е отметнал. Затова ние не вярвахме на отметките, а преброихме телефоните. Резултатът е отрезвяващ: от 18 374 обяви за продажба на апартамент в София само 1260 изглеждат като подадени от частно лице. Строителите са 11,2%, а всичко останало минава през агенция.

При наемите картината е по-добра за търсещия. Собственик, който отдава едно жилище, по-често се справя сам, отколкото собственик, който продава. Затова при наема почти всяка шеста обява е частна, докато при продажбите това е по-малко от всяка четиринадесета.

Дяловете на собствениците и строителите са показани в увеличен мащаб (×4), за да се виждат до агенционните. Числата вдясно са реалните проценти.

Как отделяме собственика от агенцията

Методът е прост и може да го повторите сами за всяка обява, която ви хареса. Подробностите, включително границите на подхода, са описани в методологията.

1. Броим телефоните.В масива има 3188 различни телефона за 18 374 обяви. 1434 от тях се срещат само веднъж. Един-единствен номер стои зад 1234 обяви, което е сигурен знак за офис с много брокери.
2. Четем текста.Референтен номер, „предлагаме на вашето внимание“, име на фирма или адрес на сайт издават посредник. „Продавам собствения си апартамент“ и „без посредници“ говорят за частно лице.
3. Съчетаваме двата сигнала.Частна е обявата, която изрично казва „от собственик“ и няма агенционни белези, или чийто телефон се среща най-много в две обяви. Телефон в шест и повече обяви го броим за агенция или строител, каквото и да пише.
4. Сравняваме цените.В 203 случая имаше достатъчно частни и агенционни обяви в един район и с еднакъв брой стаи, за да ги сравним директно. Медианната разлика е +2,5% в полза на частните.

Кварталите с най-голям дял частни обяви

Взехме само районите с поне 25 обяви за продажба, за да не се получи „50%“ от две обяви. Там, където живеят много хора в стари, отдавна изплатени жилища, собствениците по-често продават сами. Квартали с много ново строителство вървят в обратната посока, защото пазарът им се държи от строители и техните брокери.

За сравнение: средно за града частните обяви са 6,9%. В кв. Медицинска академия почти всяка пета обява е от собственика. Ако не бързате и искате да разговаряте директно с продавача, започнете търсенето оттам.

Къде започват най-ниските цени

Медианата казва какво струва „обикновеният“ апартамент в квартала. Когато бюджетът е ограничен, по-важно е колко струват най-евтините десет процента обяви. Тази граница е в третата колона. В четвъртата е броят обяви под €150 000, тоест реалният избор, ако търсите нещо в този диапазон.

В списъка преобладават северните и северозападните квартали: Обеля, Люлин, Левски, Орландовци, Модерно предградие. Голяма част от най-евтините обяви там са в панелни блокове от 70-те и 80-те години, често на последен етаж или с нужда от основен ремонт. Подробен разбор с примери от частни обяви има в страницата за евтини апартаменти от собственик.

Под наем от собственик: цени по брой стаи и най-достъпните квартали

Медианният наем в София е €700 на месец (около 1369 лв). Частните обяви са на същото ниво, €700, така че при наема собственикът не е нито по-скъп, нито по-евтин от агенцията. Разликата е, че не плащате комисиона, която при наем обикновено е половин или цял месечен наем.

Най-висок дял частни наеми има в кв. Люлин център (36,4%) и кв. Надежда 2 (32,3%). Ако бюджетът ви е в левове, например до 350 или 500 лв, вижте разбивката в квартири от собственик: обявите до €350 в цяла София са 171.

Къщи около София

Около София има още 104 села и града, които включихме в преброяването: от Бистрица и Панчарево до Божурище, Костинброд и Елин Пелин. Там апартаментите са малко, а обявите за къщи са основното предлагане и по-често идват директно от собственика. Цените варират силно според това дали къщата е масивна и обитаема, или е стара постройка върху голям парцел.

Малките извадки (под десет обяви) показват ориентир, не пазарна медиана. Повече за къщите и какво да проверите при парцел с постройка има в темата за евтини къщи около София.

Откъде да започнете

• Евтини от собственик
• Продажба от собственик
• Едностаен
• Двустаен
• Тристаен
• Боксониера / гарсониера
• Къщи около София
• Сайтове за имоти
• Как се купува
• Проверка на имот
• Разходи при покупка
• Капаро и договор
• Без комисиона
• Ипотека от собственик
• Под наем от собственик
• Квартири от собственик

Райони с най-много частни обяви

Дялът е едно, броят е друго. В големите квартали дори скромен процент означава десетки реални оферти от собственици. Ето къде изборът е най-голям в абсолютни числа.

• кв. Център71 от 657 частни · наем €750 · €3214/кв.м
• кв. Манастирски ливади50 от 712 частни · наем €700 · €2687/кв.м
• кв. Лозенец40 от 429 частни · наем €800 · €3966/кв.м
• кв. Овча купел33 от 581 частни · наем €620 · €2186/кв.м
• кв. Банишора29 от 500 частни · наем €650 · €2428/кв.м
• кв. Младост 429 от 470 частни · наем €690 · €2422/кв.м
• кв. Студентски град28 от 473 частни · наем €590 · €2662/кв.м
• кв. Витоша26 от 597 частни · наем €800 · €2474/кв.м
• кв. Хаджи Димитър25 от 235 частни · наем €700 · €2625/кв.м
• кв. Малинова долина24 от 736 частни · наем €730 · €2342/кв.м
• кв. Гоце Делчев24 от 205 частни · наем €680 · €3200/кв.м
• кв. Оборище22 от 352 частни · наем €800 · €3622/кв.м

Всички 136 квартала с частните обяви → · 104 села и града около София →

Въпроси за купуване и наем от собственик

Още отговори има на страницата с често задавани въпроси, а стъпките на работата ни са описани в как работи проектът.